1.粘度
壓縮機的轉速越高，使用冷凍機油的粘度應越大，實際使用中一般低速立式雙缸壓縮機可使用L-DRAl5號冷凍油，中速和高速多缸壓縮機應使用L-DRA22號或L-DRA32號冷凍油，某些高速重載壓縮機的發熱量大，油溫高，氣溫也高，最好使用L-DRA46號或L-DJRA68號冷凍油。
2.熱穩定性
熱穩定性一般用冷凍機油的閃點來衡量。閃點是指冷凍機油的蒸汽遇火后發生閃火的溫度。冷凍機油的閃點必須高于壓縮機的排氣溫度，如R717，R12，R22壓縮機使用的冷凍機油閃點應在160℃以上。
3.流動性
冷凍機油應有良好的低溫下的流動性，在蒸發器內，因溫度低、油的粘度增大，流動性變差，當達到一定溫度時冷凍機油停止流動，此時的溫度稱油的凝固點。制冷機的冷凍機油要求凝固點要低，特別是低溫制冷機對油的凝固點要求很重要。否則流動性降低，既影響蒸發器的傳熱又影響機器的潤滑。
各種冷凍油的凝固點都在-40℃以下，能夠滿足一般用途的制冷機的使用需要。蒸發溫度再低時，可使用精密儀器油，其凝固點一般不高于-60℃。
4.溶解性
各種制冷劑與冷凍機油相溶是不相同的，大致分三大類：
一類為相互不溶解的，一類為相互無限溶解的，再一類是介于上述二者中間的。關于溶解性的利弊在制冷劑一節已有論述，這里不再重復。
5.濁點
冷凍機油開始析出石蠟(油變混濁)時的溫度稱為濁點，當有制冷劑存在時，冷凍機油的濁點會下降。
6.此外，全封閉和半封閉制冷機對冷凍機油的電擊穿電壓有一定的要求，一般要求在25kV以上。
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