房地產似乎已成為中國永久的焦點話題，而中央政府對這個行業的調控則是愈加嚴厲。就在兔年春節前，一系列調控政策再次突然降臨，“新國八條”的出臺以及重慶、上海分別試行的房產稅政策讓我們不得不又一次把“史上最牛調控”的稱號給撿起來。
很多人對“新國八條”政策沒有認真解讀，就認為這次也與過去的調控政策一樣對于只漲不跌的房地產來說，都是“空調”。那么，這次“新國八條”究竟與前幾次有啥不同呢?為什么說，“新國八條”和房產稅開征是高房價的終結者呢?
雖然從內容上看，“國八條”是對前幾次調控政策的延伸，但是，從力度來看，顯然有了很大的提升和突破。其實把“國八條”稱之為史上最嚴厲的調控一點也不為過!歸納起來，有四個方面的力度明顯提升。所以我認為“國八條”并非空調，它的效果可能會在未來幾個月內體現出來。
“新國八條”既有問責制，又有價格控制目標首先，“新國八條”好就好在將房價調控作為地方政府的應有職責，明確指出“地方政府要切實承擔起促進房地產市場平穩健康發展的責任”，要求公開向民眾作出承諾。這里既有承諾時間表，例如，必須在一季度向社會公布“本地區年度新建住房價格控制目標”;又如，對那些房價過高、上漲過快的城市，必須在2月中旬之前，出臺住房限購實施細則等。同時更有相應的量化標準承諾，例如，對“本地區房價調控年度目標”，需聯系三項指標，即當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力。
以身居一線頭列的上海為例，去年套均成交價已高達260萬元，而上海三口之家平均年收入9.6萬元計算，房價收入比已達到1：27(買一套新房不吃不喝需27年)，而且上海絕大多數家庭的平均年收入還不到這個數字。這遠遠超出了居民的支付能力，從這項指標看，特大型城市的房價只能跌，不能漲。由于“國八條”新政對地方政府對調控房價有了問責制，會提高地方政府對新政的執行力，而約談問責機制的建立，則更為落實地方政府責任打下堅實的基礎，這是前幾次調控房價政策所不能企及的。
限購的范圍和力度史無前例在嘗到深圳限購令對樓市調控的甜頭之后，“國八條”顯然對限購給予遏制樓市投資過熱寄予了很大的希望，限購的范圍也明顯擴大、力度明顯增加。各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭，都采取暫停在本行政區內向其售房。我覺得此條政策的延伸性很強，一旦哪個城市的房價出現過快上漲，就可以立即執行限購政策。這對投資和投機性購房者是一個“致命一擊”。
“國八條”對保障性住房建設不再是提原則性要求，而是進行了明確的責任交待。即各地要增加土地有效供應，落實保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%的要求。在新增建設用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應保盡保。這也意味著，如果地方在保障性住房建設方面沒有完成任務，不僅會受到問責，而且會在以后的土地供應和審批方面受到影響。顯然，在保障性住房建設方面的較真，會對地方形成一定的約束力和影響力。
擴大了投資投機性購房的成本與風險以往，投資投機性購房需求所以十分旺盛，一個十分重要的原因，就是投資投機性購房的成本過低、風險幾乎沒有，而獲利空間又過大。
“國八條”一方面，強化差別化住房信貸政策，提高了投機、投資者的購房門檻，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍;另一方面，加強稅收征管，調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額征稅。這也意味著，對炒房者來說，如果想減少稅收成本，則需要增加利息成本，要想減少利息成本，則又需要增加稅收成本。這對投資投機住房的成本將明顯擴大、風險將明顯增加，這也逼迫投資投機住房者不得不重新作出選擇，樓市的高熱可能會消退下來。
此次“國八條”和房產稅試點在春節前密集出臺，可謂是把握好了時機。一方面，可以進一步宣誓政府在調控房價方面的決心;另一方面，讓很多無力購房的群眾在中央決心中看到新的希望。所以這次樓市調控新政，絕不是有些專家稱的那樣成為“空調”，而更可能的是壓跨樓市的最后一擊。
“國8條”要在如何落實地方政府和金融機構等責任方面，要有更新的“殺手锏”，就是“有關部門”和“相關負責人”在完不成今年定的指標時該如何問責?但不管怎樣，有這樣一個新的開端，房地產回歸理性是可以期待的。
京ICP備10200025號